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Finanziamenti e garanzie

FINANZIAMENTI

Una persona che desideri acquistare un immobile o un’attività economica e non ha la disponibilità dell’intera somma per pagare il prezzo, può rivolgersi ad un istituto di credito per avere un finanziamento o un mutuo.

A vigilare sulla tutela del consumatore che stipula contratti bancari, vi è tutta una normativa garantita dall’Unione Europea.

Le clausole vessatorie, quelle particolarmente onerose per il consumatore, contraente più debole, per essere valide devono essere oggetto di una particolare trattativa e disciplina.

Particolarmente favorevoli sono i mutui per l’acquisto, costruzione, ristrutturazione della prima casa in riferimento ai tassi e alla disciplina del contratto: non si possono ad esempio stabilire penali o compensi per l’anticipata estinzione del mutuo; non si possono modificare unilateralmente i tassi di interesse, gli interessi di mora non possono produrre a loro volta ulteriori interessi.

Esiste poi la possibilità di rinegoziare il mutuo o la surrogazione, facoltà quest'ultima di sostituire la vecchia banca con una nuova, la quale subentrerà nelle garanzie della prima banca.

La surroga è sempre ammissibile e senza spese per il cliente-consumatore.

Esistono altri finanziamenti per i beni produttivi, per l’acquisto di una azienda, di fondi rustici, erogati da istituti di credito o da altri enti autorizzati e assistiti da garanzie prestate anche dallo stato.


GARANZIE


L’istituto di credito o l’ente finanziatore a garanzia della restituzione del capitale e relativi interessi pretenderà delle garanzie su beni immobili (ipoteca), su beni mobili e titoli (pegno) o da parte di persone (fideiussione) le quali garantiscono il creditore nel caso di mancato pagamento del debitore principale.

Il mancato pagamento delle somme dovute da parte del debitore principale e/o del fideiussore comporterà l’inizio di una procedura giudiziale che potrà arrivare anche all’espropriazione del bene ad opera del creditore: il bene sarà venduto all’asta e sul ricavato potrà così soddisfarsi il creditore.

Al fine di favorire gli acquisti e la ristrutturazione della prima casa sono in vigore particolari detrazioni fiscali sugli interessi passivi pagati sul mutuo.

Il cliente potrà detrarre dalla dichiarazione dei redditi, oltre agli interessi passivi pagati, anche (e sempre entro determinati importi) le spese di ristrutturazione, di acquisto di autorimesse pertinenziali dell’abitazione, le spese di riqualificazione energetica, eccetera.

Di recente sono state messe in cantiere anche altre iniziative fiscali per facilitare gli acquisti di immobili da destinare ad abitazione utilizzando schemi contrattuali diversi dalla compravendita quali il leasing abitativo ed il vitalizio ipotecario.

Nei finanziamenti per l’acquisto della prima casa è importante per il mutuatario-acquirente ottenere e continuare a godere delle agevolazioni richieste per la prima casa. Infatti se in sede di atto di acquisto dell’abitazione egli si è obbligato a trasferire la residenza entro i termini previsti (e ponendo in essere il mutuo agevolato dovrà trasferire la residenza nella nuova casa entro 12 mesi dall’acquisto) se non adempie a tali obblighi, perderà non solo le agevolazioni usufruite in sede di atto di compravendita, ma anche le agevolazioni per il mutuo; pertanto con riferimento al mutuo dovrà pagare l’imposta sostitutiva del 2% anziché dello 0,25% dell’imposta pagata in sede di stipulazione del mutuo e quindi dovrà corrispondere la differenza di imposta pari all’1,75% sull’importo del mutuo, oltre alle sanzioni ed interessi.

Da ciò deriva che la perdita delle agevolazioni della prima casa richieste per la compravendita comporta anche la perdita anche delle agevolazioni usufruite per il mutuo.