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I contratti che hanno ad oggetto immobili sono vari ed in genere si possono suddividere in due grandi categorie: atti a titolo oneroso ed atti a titolo gratuito.
L’esempio tipico di contratto a titolo oneroso è la compravendita, contratto con il quale un soggetto (alienante) trasferisce ad altri (acquirente) la proprietà di un bene verso il pagamento di un prezzo.
Il trasferimento della proprietà di un bene può avvenire anche verso il trasferimento della proprietà di altro bene. Si avrà così la permuta che consiste nello scambio di un bene contro un altro bene.
In questi contratti a titolo oneroso diventa fondamentale accertare oltre alla regolarità urbanistica, anche la libertà da ipoteche e da vincoli pregiudizievoli (citazioni, pignoramenti, sequestri).
L’ispezione nei registri immobiliari e catastali è almeno ventennale fino a risalire al primo titolo di provenienza anteriore al ventennio per verificare a tutela del cliente la libertà degli immobili da vincoli.
Per rendere gli atti dei trasferimenti immobiliari in linea con i più elevati standard di sicurezza è necessario che la planimetria catastale corrisponda alla situazione reale del fabbricato e che il medesimo sia regolare dal punto di vista edilizio ed urbanistico.
Tale accertamento è demandato al notaio e rientra tra i suoi doveri professionali.
Per trasferire la proprietà di un immobile (fabbricato, terreno, ufficio, capannone, magazzino etc.) è necessario l’intervento del notaio per autenticare la sottoscrizione delle parti contraenti nella scrittura privata di compravendita o per ricevere l’atto pubblico di compravendita stesso.
La regola contenuta nel nostro diritto è che per trasferire la proprietà di un bene immobile o per costituire diritti sugli immobili (usufrutto, servitù, diritto di abitazione) è necessario l’atto scritto autenticato o l’atto pubblico notarile.
L’esempio tipico di atto a titolo gratuito è la donazione.
Essa si distingue dal testamento che non produce effetti se non alla morte del suo autore. Lo spirito della donazione è in realtà il desiderio o l’opportunità di dare qualcosa alle persone legate da affetti o da amicizia. Aiutare i propri figli, anticipare la propria successione, fare un dono ad un amico, ricompensare colui che ti ha reso un servizio, partecipare alla realizzazione di un obiettivo di beneficienza.
Con la donazione il donante trasferisce la proprietà di un bene gratuitamente: per questo motivo è richiesta la presenza di due testimoni all’atto pubblico notarile, atto avente una forma particolarmente solenne.
Anche la donazione prima casa gode di particolari agevolazioni fiscali come evidenziato nel paragrafo relativo agli acquisti prima casa.
In questa sezione indichiamo la guida per il cittadino dedicata alle donazioni che il notariato ha diramato, dal titolo: Donazioni consapevoli per disporre dei propri beni in sicurezza.
Un atto donativo particolarmente importante è il patto di famiglia che permette, con notevoli agevolazioni fiscali e tutele giuridiche, il trasferimento generazionale dell’azienda.
E’ un contratto in base al quale l’imprenditore trasferisce l’azienda o le proprie quote societarie a favore di uno o più discendenti.
Ha lo scopo di assicurare continuità nella gestione delle imprese, attraverso:
Ci sono vantaggi di natura fiscale?
La legge art. 1 comma 78 della legge 296/2006 prevede un regime agevolato (non assoggettabilità dell’imposta) per i trasferimenti di aziende familiari (individuali o collettive) effettuati anche tramite patti di famiglia a favore dei discendenti che si impegnano a continuare l’attività nei successivi cinque anni. Questo regime è estremamente vantaggioso e prevede: l’esenzione delle imposte di trascrizione per le formalità relative; l’esenzione dell’imposta catastale per la voltura relativa.
Ci sono poi altri atti, diversi dalla donazione, che realizzano un arricchimento indiretto nel beneficiario.
Ad esempio nella rinuncia all’usufrutto, alla servitù o al credito, sicuramente c’è un vantaggio economico nel soggetto che beneficia indirettamente della rinuncia.
Tutte le volte in cui un genitore o altra persona paga il prezzo di acquisto dell’immobile che viene intestato al figlio, costui ne è sicuramente avvantaggiato perchè non paga il prezzo che viene pagato da altri.
Tutti questi atti apportano un arricchimento a vantaggio del soggetto beneficiario dell’atto che non è una donazione diretta.
