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Trasferimenti immobiliari e competenza esclusiva dei notai

Trasferimenti immobiliari e competenza esclusiva dei notai

Con una recentissima sentenza (causa C-342/15 – Piringer) del 9 marzo 2017 depositata in questi giorni, la Corte di Giustizia dell’Unione Europea ha affermato la legittimità della legislazione dello Stato membro (nella specie l’Austria) che riservava ai notai la competenza esclusiva ad autenticare gli atti di trasferimento di immobili da annotarsi nel libro fondiario austriaco (l’equivalente dei registri immobiliari in Italia).

Pertanto il riconoscimento da parte di uno Stato membro della competenza esclusiva ai notai nel settore immobiliare non viola la normativa europea sulla libertà di prestazione dei servizi e di stabilimento.

Cosa succederà in Italia? Attualmente è all’esame del Parlamento la legge sulla concorrenza e da molte parti sociali e politiche si mira a far passare il messaggio che l’esclusiva competenza dei notai nel settore immobiliare (per affidarla agli avvocati o da altri operatori del diritto) costituisce una violazione della concorrenza. Niente di più falso!

Come si è arrivati a questa sentenza

La signora Piringer di origine austriaca aveva fatto autenticare il trasferimento di proprietà di una quota indivisa di un immobile in Austria da un avvocato della Repubblica Ceca conformemente al diritto di quel Paese.

Successivamente chiede che il trasferimento di proprietà del bene venga annotato nel libro fondiario austriaco: ma l’autorità competente si rifiuta in quanto l’atto non era stato autenticato da un notaio al quale solo compete, nella legislazione austriaca, l’autenticazione della firma degli atti di trasferimento immobiliare.

Della questione veniva investita la Corte di Lussemburgo che dà ragione allo Stato austriaco.

Interessanti sono le motivazioni sulle quali i giudici europei fondano la loro decisione, motivazioni che valgono anche per l’Italia in quanto le ragioni di tale competenza esclusiva sono le stesse in entrambi gli ordinamenti, austriaco ed italiano.

L’attribuzione a professionisti specializzati come i notai, afferma la Corte, depositari della fede pubblica su cui lo Stato esercita un particolare controllo delle competenze di “verificare l’esattezza delle generalità effettuate in un libro fondiario (per l’Italia i registri immobiliari) contribuisce a garantire la certezza del diritto, le transazioni immobiliari, il buon funzionamento del sistema basato sul libro stesso e si ricollega più in generale alla tutela della buona amministrazione della Giustizia che, in conformità alla giurisprudenza della stessa Corte, costituisce un motivo imperativo di interesse generale“.

I giudici riconoscono che l’attività notarile persegue obiettivi di interesse generale e mira a garantire la legalità e la certezza del diritto degli atti conclusi fra i privati, per cui è legittima l’attribuzione esclusiva di competenza al notaio.

La specificità della professione notarile regolata da particolari procedure di selezione, la limitazione del loro numero e la competenza legata al territorio, in particolare il sistema di controllo anche deontologico e di responsabilità a carico del notaio, rappresentano una adeguata misura a conseguire gli obiettivi di buon funzionamento del sistema del libro fondiario, di legalità e di certezza del diritto degli atti stipulati.

Quali effetti per l’Italia?

Nell’ordinamento austriaco il notaio non si limita a confermare l’identità di una persona che ha apposto una firma su un documento, ma viene a conoscenza del contenuto dell’atto in questione allo scopo di assicurarsi la regolarità alla legge della transazione immobiliare che si intende concludere e di verificare la capacità dei soggetti a compiere atti giuridici.

E ciò avviene anche in Italia. La sentenza dei giudici europei conferma quanto affermato da tempo dal notariato italiano sulla fondatezza della esclusiva competenza dei notai nelle transazioni immobiliari a tutela del buon funzionamento dei registri immobiliari, della circolazione dei beni e del cittadino.

Se i principali Stati dell’ex Unione Sovietica, dell’America e la Cina hanno preso a modello l’ordinamento del notariato italiano di tipo latino e il nostro sistema dei registri immobiliari, questo sta a significare che essi sono tutt’ora validi, efficaci ed idonei ad assicurare la certezza del diritto e dei rapporti giuridici.

Il sistema italiano di circolazione degli immobili è caratterizzato dalla competenza esclusiva del notaio, quale pubblico ufficiale, sottoposto a severi controlli e responsabilità e dotato di strumenti telematici operanti efficacemente sui registri immobiliari, che costituisce una fondamentale garanzia anche per gli investitori internazionali.

Modificare tale sistema potrà portare solo ad un grave deficit di certezza e trasparenza giuridica come è avvenuto in America negli anni 2000 con i mutui subprime, conseguenze negative che in Italia non si sono avute grazie al notariato.

notaio Mario Sartori