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Superbonus: sufficiente la SUPERCILA?

Superbonus: sufficiente la SUPERCILA?

La Legge n. 108 del 29 luglio 2021, entrata in vigore il 31 luglio 2021, ha portato modificazioni sostanziali alla normativa del Superbonus 110% previsto dal D.L. n. 34 del 2020.

In particolare l'articolo 33 e 33 bis (disposizioni in materia di efficienza energetica) della sopra citata Legge di conversione  n. 108, hanno modificato l'articolo 119 del suddetto D.L. n. 34- Decreto Rilancio (convertito in Legge 17 luglio 2020 n. 77).


Novità Rilevanti

Lasciando ai tecnici l'applicazione delle norme di loro interesse e competenza, si rileva che le problematiche che hanno portato il Legislatore a sostituire "l'ATTESTAZIONE dello stato legittimo del fabbricato" con la "SUPER CILA" non sono superate, ma solo rinviate al momento della compravendita degli immobili che hanno usufruito delle agevolazioni fiscali in esame.

Il comma 13 ter, così come sostituito dall'art 33, prevede la CILA asseverata anche per gli interventi riguardanti le parti strutturali degli edifici o i prospetti con esclusione di quelli comportanti la demolizione e la ricostruzione degli edifici, che costituiscono manutenzione straordinaria.

Più precisamente e per semplificare è stata prevista la sostituzione dello"stato legittimo del fabbricato" con la CILA asseverata nella quale sarà sufficiente dichiarare dal tecnico abilitato gli estremi del titolo abilitativo o del provvedimento che ne ha consentito la legittimazione, ovvero che la costruzione è stata completata in data anteriore all' 1 settembre 1967.

È previsto altresì per gli interventi di cui al citato art 13 comma ter, che la decadenza dei benefici fiscali si avrà solo in quattro ipotesi e precisamente:
1) mancata presentazione della CILA;
2) interventi realizzati in difformità della CILA;
3) assenza dell'attestazione dei dati di cui al secondo periodo;
4) non corrispondenza al vero delle attestazioni ai sensi del comma 14 dell'articolo 119.

Ai sensi dell'articolo 13-quater dell'articolo 33 si precisa che..."...resta impregiudicata ogni valutazione circa la legittimità dell'immobile oggetto di intervento".

La presentazione della Super CILA per il Superbonus non sana le eventuali difformità urbanistiche sull'edificio.

In sede di compravendita dell'immobile dovrà essere approfondita, come lo è attualmente, la problematica dello stato legittimo del fabbricato.

La conformità al progetto approvato (e ad eventuali varianti, sanatorie già rilasciate) dovrà sempre sussistere: la concessione del bonus non costituisce anche una sanatoria edilizia.

Con la nuova CILA è possibile presentare varianti in corso d'opera e la precedente CILA non dovrà essere annullata ma sarà integrata dalla nuova; ciò vale anche per le CILA già presentate.


Deroga alle distanze tra edifici

Interessante la norma dell'articolo 33 bis, in base alla quale gli interventi di dimensionamento del cappotto termico e del cordolo sismico non concorrono al conteggio della distanza e della altezza in deroga alle distanze minime riportate all'articolo 873 C.C., per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica degli edifici.

Gli spessori dovuti per il cappotto e per i cordoli sismici non vanno conteggiati nelle distanze tra costruzioni vicine, sono cioè neutre.

Ciò sicuramente eviterà una serie di controversie che trovano la loro ragione nel mancato rispetto delle distanze previste dall'articolo 873 del Codice Civile.


Trasferimento della residenza prima casa

Le persone che hanno acquistato un'abitazione prima casa e la sottopongono ad interventi per i quali è previsto il super bonus 110%, hanno maggior tempo per trasferirvi la residenza: non più 18 mesi ma 30 mesi dalla data di stipulazione dell'atto di compravendita, come previsto dal sopra citato articolo 33 bis.

A seguito della proroga dei termini dovute alla pandemia Covid-19, i termini attualmente sospesi, decorreranno dal 1 gennaio 2022.
Pertanto chi ha acquistato entro il 2021 avrà più tempo per adempiere a tale obbligo.

Il legislatore ha voluto tener conto del maggior tempo necessario per effettuare gli adempimenti previsti, anche a causa dei lavori da realizzarsi nell'abitazione e della particolare situazione di difficoltà causata dal Coronavirus.

Si precisa altresì che ai sensi dell'articolo 33 bis In caso di opere già classificate come attività di edilizia libera nella CILA è richiesta la sola descrizione dell'intervento.

In caso di varianti in corso d'opera, queste sono comunicate alla fine dei lavori e costituiscono integrazione della CILA presentata.

Non è richiesta alla conclusione dei lavori, la segnalazione certificata di inizio di attività.