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Dopo l'entrata in vigore del Decreto n. 59 / 2024, cosiddetto decreto Salva Casa, è sempre più diffuso non solo tra gli addetti ai lavori (professionisti tecnici e legali) l'uso dello Stato legittimo dell'immobile.
Cosa si intende per Stato legittimo dell'immobile?
Quando si parla di " Stato legittimo" si fa riferimento alla regolarità del fabbricato rispetto ai progetti approvati dal Comune e quindi l'immobile é legittimo quando:
-è stato costruito in base ad un regolare permesso/concessione edilizia/ varianti ecc.;
-le varie modifiche apportate nel tempo sono state autorizzate con titoli edilizi richiesti (Scia, Cila, permessi in sanatoria ecc.).
Ne deriva che lo Stato legittimo si riferisce alla condizione in cui si trova il fabbricato che rispetta la normativa urbanistica, edilizia, ambientale, paesaggistica vigenti al momento della costruzione e che eventuali modifiche successive sono state realizzate nel rispetto delle autorizzazioni previste dagli strumenti urbanistici.
Il decreto " Salva Casa " ha apportato delle novità nell' accertamento dello Stato legittimo dell'immobile semplificando la regolarizzazione delle non conformità minori e prevedendo che determinate situazioni di non conformità siano ora irrilevanti e quindi non aventi necessità di sanatoria.
Spesso capita, soprattutto per i fabbricati vecchi, costruiti anni 60/70 ed anche anteriormente, che in Comune non si trovi sempre una pratica edilizia completa.
In base alla documentazione cartografica, planimetrie catastali, foto, è possibile per il tecnico in determinate situazioni, ricostruire quindi rilasciare lo Stato legittimo dell'immobile.
L'attestazione di Stato legittimo dell'immobile è di competenza di professionisti tecnici abilitati e può essere allegata anche al rogito notarile di compravendita.
È comunque importante quando si procede ad una compravendita effettuare prima l'accesso all'ufficio tecnico comunale per verificare esattamente lo stato urbanistico, edilizio dell'immobile al fine di evitare successivi contenziosi.
È importante altresì nel caso di finanziamenti bancari in quanto per l'istituto mutuante è fondamentale sapere che l'edificio che viene ipotecato è regolare dal punto di vista edilizio/ urbanistico nel caso in cui dovrà vendere all'asta l'immobile del mutuatario che non rimborsa il mutuo.
Il decreto "Salva Casa" ha inoltre semplificato la procedura di regolarizzazione degli abusi e difformità minori prevedendo una tolleranza maggiore nei confronti di difformità esecutive e formali.
Il consiglio che può essere dato in queste situazioni è di far verificare prima di mettere sul mercato l'immobile, la sua regolarità urbanistica/ edilizia/ catastale da tecnici competenti ed eventualmente procedere a sanatorie nei casi di necessità.
