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Novità sulle agevolazioni prima casa ed acquisti a favore under 36

Novità sulle agevolazioni prima casa ed acquisti a favore under 36

La legge di stabilità 2022, all'articolo 62, come noto, estende le agevolazioni Under 36 per l'acquisto della prima casa a favore dei giovani a tutto l'anno 2022.

L'articolo 64 del D.L. n. 73/2021 convertito nella L. 106 /2021 (Sostegni Bis) aveva previsto le agevolazione in oggetto fino al 30 giugno 2022. Con la Legge di stabilità sono state prorogate al 31 dicembre 2022.

Con la Circolare 14 ottobre 2021 n.  12 e successivo documento di prassi, l'Amministrazione Finanziaria ha fatto il punto sui presupposti per ottenere le agevolazioni in oggetto.
 

Requisiti soggettivi

-Non aver compiuto 36 anni di età nell'anno in cui l'atto è rogitato;
-Avere un ISEE inferiore a Euro 40.000, calcolato sulla base dei redditi percepiti e del patrimonio posseduto nel secondo anno solare precedente la presentazione della Dichiarazione Sostitutiva Unica (DSU) con riferimento ai soggetti che fanno parte dello stesso nucleo familiare; per nucleo familiare si fa riferimento ai componenti la famiglia anagrafica alla data di presentazione della DSU, salvo le eccezioni stabilite.

La Legge istitutiva delle agevolazioni Under 36 non lo stabilisce, ma la Circolare in oggetto lo prevede, che nell'atto di compravendita il richiedente le agevolazioni dichiari di essere in possesso di un ISEE in corso di validità o che ne ha fatto richiesta mediante DSU presentata in data anteriore al rogito.
 

Requisiti oggettivi

Per tali requisiti si fa riferimento a quelli previsti dalla normativa vigente sulla prima casa.

Le agevolazioni si applicano ai trasferimenti a titolo oneroso della proprietà, nuda proprietà, usufrutto, uso, abitazione di casa di abitazione rientranti nelle categorie da A2 a A7.

 

In che cosa consiste l'agevolazione

Per gli acquisti da privati soggetti all'imposta di registro, l'agevolazione consiste nella esenzione dall'imposta di registro al 2% e dalle imposte ipo-catastali di € 100.

Per gli acquisti soggetti ad IVA, l'agevolazione consiste oltre all'esenzione dall'imposta di registro, catastale ed ipotecaria in un credito d'imposta di ammontare pari all'imposta sul IVA corrisposta in relazione all'acquisto con aliquota 4%.

 

Nel caso di acquisto da parte di più persone delle quali una sola goda delle agevolazioni Under 36, ( c.d.coacquisto) come si applica la tassazione?

La Circolare prevede che i soggetti non Under 36 potranno beneficiare delle agevolazioni Prima Casa per le quote di loro spettanza pagando l'imposta di registro 2%, con importo minimo di euro 1000 e le imposte catastale ed ipotecaria di complessivi euro 100, mentre il soggetto under 36 godrà delle agevolazioni al medesimo spettanti.

 

Le pertinenze

L'acquisto delle pertinenze dell’abitazione, una ciascuna per ogni categoria catastale C2, C6, C7, che può avvenire  con atto separato o contestualmente a quello dell'acquisto dell'abitazione Prima Casa, gode delle medesime agevolazioni.

 

 

Finanziamenti

L'Under 36 gode di agevolazioni anche per il finanziamento effettuato per l'acquisto della sua Prima Casa o per la costruzione o la ristrutturazione di immobili ad uso abitativo. L'agevolazione consiste nella esenzione dal pagamento dell'imposta sostitutiva dello 0,25%. L'esenzione si applica anche nel caso in cui l'acquisto dell'abitazione sia avvenuta senza godimento dell'agevolazioni Under 36.

 

Perdita dei requisiti

La non sussistenza dei requisiti richiesti comporterà il recupero da parte dell'Agenzia delle Entrate delle imposte dovute con le relative sanzioni ed interessi.

È pertanto necessario valutare con tutti gli elementi a disposizione l'opportunità o meno di richiedere le agevolazioni in oggetto sicuramente più favorevoli rispetto a quelle ordinarie.

 

Novità

La novità più rilevante introdotta dalla legge di stabilità 2022, é la proroga delle agevolazioni under 36 fino al 31 dicembre 2022.
Recentemente ci sono state delle interpretazioni a favore dei contribuenti in materia di agevolazioni prima casa che vanno segnalate.
Negli Interpelli del 14 settembre 2021 numero 956 / 2920 / 2021 l'Agenzia delle Entrate, afferma che se la precedente casa di abitazione non è più idonea in quanto è diventata inagibile a causa ad esempio di incendio, il contribuente può acquistare una nuova abitazione con agevolazioni prima casa a seguito della sopravvenuta inidoneità della precedente abitazione.

Il Fisco quindi ammette questi casi di inidoneità oggettiva dipendenti da circostanze sopravvenute come incendio, terremoto, eccetera.

Anche la Corte di Cassazione è intervenuta recentemente con la sentenza 22.560 / 2021 per affermare che la " prepossidenza" di un'abitazione non più idonea non costituisce impedimento alla richiesta delle agevolazioni per la nuova casa di abitazione.

L' "inidoneità" dell'abitazione è stata individuata nella casa che era divenuto troppa piccola per l'aumento del numero dei figli oppure a causa della peggiorate condizioni di salute del proprietario il quale non era in grado di salire le scale per cui aveva dovuto acquistare una nuova abitazione al piano terra.

Da quanto sopra emerge come si siano aperti alcuni spiragli nella interpretazione della idoneità/inidoneità dell'abitazione che tengano conto delle reali e concrete esigenze del cittadino.

 

Proroga dei termini di decadenza

Infine in considerazione del fatto che dal 1° gennaio 2022 hanno ripreso a decorrere i termini sospesi per adempiere alle varie obbligazioni legate alle agevolazioni prima casa , ad esempio per alienare la precedente prima casa  o per riacquistare la nuova prima casa, sarebbe opportuno che la sospensione dei termini venga prorogata  al nuovo termine dello stato di emergenza del 31 marzo 2022: in tal senso è stato presentato un emendamento in parlamento , al fine di avere una uniformità di termini di riferimento.