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Lo stato legittimo dell'immobile: ulteriore tutela per l'acquirente

Lo stato legittimo dell'immobile: ulteriore tutela per l'acquirente

Il decreto legge n. 76 del 16 luglio 2020 (decreto sulle semplificazioni) convertito nella legge 120 dell'11 settembre 2020 ha introdotto modifiche nel Testo Unico dell'edilizia.
Il nuovo articolo 34 bis, prevede la possibilità di allegare agli atti di trasferimento o di divisioni o di costituzione di diritti reali una certificazione chiamata "attestazione dello stato legittimo del fabbricato".


Cos'è lo stato legittimo dell'immobile

Da detta documentazione, che sarà rilasciata da un tecnico abilitato, dovrà risultare l'assenza di violazione urbanistiche o l'eventuale esistenza di "tolleranze costruttive".

Per il nuovo articolo 34 bis del T.U. Edilizia "lo stato legittimo dell'immobile o dell'unità immobiliare" è quello che risulta dal titolo abilitativo iniziale che ne ha previsto la costruzione, dal titolo che ha regolato l'ultimo intervento edilizio o quello che ha disciplinato i vari interventi e da eventuali ulteriori titoli che hanno disciplinato i vari interventi edilizi parziali ed integrato il titolo dell'ultimo intervento.
Per gli immobili realizzati in epoca nella quale non era obbligatorio il titolo abilitativo, lo stato legittimo può risultare dalle informazioni catastali di primo impianto o da altri documenti provanti estratti cartografici, riprese fotografiche o atti d'archivio da cui sia dimostrata la provenienza, o dal titolo abilitativo che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio dell'intero immobile o di un'unità immobiliare, integrato di eventuali titoli successivi che hanno abilitato gli interventi parziali.

Per gli immobili realizzati in base a titolo abilitativo che non si trova o che non si abbia copia, purchè sussista un principio di prova, lo stato risulta dalla documentazione catastale e di archivio sopra enunciata.


A cosa serve lo stato legittimo dell'immobile

La prima funzione della certificazione di stato legittimo è quella di documentare che l'immobile sia stato costruito in conformità al titolo abilitativo iniziale integrato di successivi titoli che hanno legittimato gli ulteriori interventi.

La seconda funzione è quella di documentare che l'immobile benché in assenza di titolo sia stato costruito in conformità alla normativa urbanistica vigente comprovata da documentazione idonea.

Dopo la legge urbanista del 1942 le costruzioni fuori dal centro abitato non avevano necessità di licenza edilizia.
Dopo la Legge Ponte del 1967 la licenza edilizia è stata estesa a tutte le costruzioni, mentre fino a tale data era richiesta solo per le costruzioni in centri abitati.

La terza funzione è quella di creare un documento, in assenza del titolo abilitativo smarrito o distrutto, che supportato da idonea documentazione attesti che la costruzione è stata fatta nell'osservanza della normativa vigente.

Lo Stato legittimo non sostituisce il titolo abilitativo ma attesta che nella costruzione del fabbricato sono state osservate le prescrizioni previste dai titoli abilitativi e che sono presenti eventualmente delle "tolleranze esecutive" che non costituiscono violazioni urbanistiche.


Difformità parziali e gravi: cosa e quali sono le tolleranze esecutive

Le "tolleranze esecutive" sono delle difformità rispetto al titolo abilitativo ma non di gravità tale da costituire violazione edilizia che impedisce la commerciabilità del bene.
È chiaro che l'unico documento da cui risulti la conformità della costruzione è il titolo abilitativo
Se la costruzione è stata realizzata in conformità al titolo abilitativo lo stato dell'immobile è legittimo.

Le difformità parziali che non costituiscono violazioni edilizie sono solo quelle contenute nell'articolo 34 bis comma 1 e 2 e cioè: 
"il mancato rispetto dell'altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2% delle misure previste nel titolo abilitativo.
Fuori dei casi di cui al comma 1 limitatamente agli immobili non sottoposti a tutela ai sensi decreto legislativo 22 gennaio 2004 numero 42, costituiscono inoltre tolleranze esecutive le irregolarità geometriche e le modifiche alle finiture degli edifici di minima entità nonché la diversa collocazione di impianti e opere interne, eseguite durante i lavori per l'attuazione di titoli abilitativi edilizi, a condizione che non comportino violazione della disciplina urbanistica ed edilizia e non pregiudichino l'agibilità dell'immobile.
Le tolleranze esecutive di cui ai commi 1 e 2 realizzate nel corso di precedenti interventi edilizi non costituendo violazioni edilizie, sono dichiarate dal tecnico abilitato, ai fini dell'attestazione dello stato legittimo degli immobili, nella modulistica relativa a nuove istanze, comunicazioni e segnalazioni edilizie ovvero, con apposita dichiarazione asseverata allegata agli atti aventi per oggetto trasferimento o costituzione ovvero scioglimento della comunione, di diritti reali".

Le difformità gravi che si traducono in violazioni edilizie non possono essere prese in considerazione dal tecnico nella certificazione in oggetto.
Solo le difformità minori contenute nell'elenco dell' articolo 34 bis che costituiscono le "tolleranze esecutive" possono risultare dalla certificazione.
 
La dottrina e la giurisprudenza ritengono che gli abusi cosiddetti minori non incidano sulla commerciabilità del bene e pertanto l'atto di trasferimento resta valido.

L'attestazione di stato legittimo potrebbe essere uno strumento ulteriore che può essere utilizzato negli atti di trasferimento immobiliare per far risultare la conformità della costruzione al titolo abilitativo e far emergere eventuali violazioni meno gravi, le cosiddette tolleranze costruttive, che dovranno essere regolamentate nei rapporti tra le parti contraenti ma che non impediscano la commerciabilità dell'immobile.

In relazione agli effetti degli abusi edilizi sul contratto di compravendita la Corte di Cassazione nella sentenza a Sezioni Unite N. 8230 del 2019 ha sancito che la commerciabilità di un fabbricato è compromessa solo se si tratti di manufatto costruito in completa assenza di un titolo edilizio o se la costruzione è stata realizzata in totale difformità dal titolo edilizio.
La nullità non può essere riferita a situazioni di abuso minore.

Il legislatore introducendo lo "stato legittimo dell'immobile" che d'ora in avanti farà parte della documentazione da produrre agli uffici comunali per le pratiche edilizie e che potrà anche essere allegato all'atto notarile di trasferimento o di divisione, vuole mettere a disposizione un ulteriore strumento che attesti la regolarità urbanistica dell'immobile a garanzia e tutela dell'acquirente.