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Spesso le persone, soprattutto giovani, cercano di acquistare come prima casa un fabbricato da costruire o in corso di costruzione per adattarlo alle proprie future esigenze e stili di vita.
Un tale immobile si presta a soluzioni architettoniche personalizzate rispetto ad un fabbricato già costruito che non lascia spazio a rimaneggiamenti.
Ma quali tutele per l'acquirente?
Il Decreto legislativo n. 122/2005 ed il successivo n. 14/2019 hanno introdotto notevoli rimedi a favore dell'acquirente dal costruttore, dopo alcuni casi nazionali che vedevano acquirenti di immobili da costruire, a seguito del fallimento della società costruttrice, dover riacquistare dal fallimento le abitazioni per le quali avevano già corrisposto durante gli stati di avanzamento dei lavori, la maggior parte del prezzo.
Ma quali sono i presupposti per l'applicazione di questa normativa?
1) presupposto soggettivo:
il venditore deve essere un costruttore (ditta individuale o società) che agisce nell'esercizio dell'impresa;
il compratore deve essere una persona fisica
2) presupposto oggettivo:
l'immobile deve essere da costruire o in corso di costruzione
Quali le tutele per l'acquirente?
Al momento del preliminare, a garanzia di tutte le somme riscosse (caparra) o da riscuotere (acconti prezzo da corrispondersi prima del rogito definitivo) deve essere rilasciata dal costruttore una fideiussione che deve essere conforme al modello standard stabilito dal Ministero.
Al momento del rogito, il costruttore deve consegnare al compratore la polizza assicurativa indennitaria cosiddetta "postuma" a garanzia dei vizi costruttivi.
Il preliminare deve essere redatto da un notaio e va registrato e trascritto a pena di nullità.
Se il costruttore non consegna al compratore al momento del rogito la "postuma", il notaio non può ricevere l'atto, il preliminare si risolve con la conseguenza che l'acquirente potrà escutere la fideiussione per la restituzione di tutte le somme fino a quel momento versate.
Se il costruttore dovesse invece fallire o versare in una situazione di crisi ( risultante da sequestri, decreti ingiuntivi, pignoramenti..ecc.) , l'acquirente per preliminare potrà escutere la fideiussione e farsi restituire quanto fino a quel momento versato.
Da quanto brevemente esposto si ricava la volontà del legislatore di tutelare l'acquirente di immobili da costruire, considerato come un contraente "debole" rispetto al costruttore "contraente forte", prevedendo l'intervento del notaio quale Pubblico ufficiale e terzo imparziale nella redazione del preliminare che va registrato e trascritto e nello stesso tempo prevedendo dei rimedi mediante i quali l'acquirente rientri delle somme sborsate senza dover ricorrere ai lunghi e costosi iter giudiziali.
La trascrizione del preliminare ad opera del notaio è fondamentale per rendere opponibile ai terzi l'esistenza di tale contratto preliminare, con la conseguenza che tutto ciò che risulterà successivamente trascritto nei registri immobiliari a carico di quell'immobile, non sarà opponibile al promissario acquirente per preliminare.
Tutto ciò a dimostrazione di come l'attività del notaio, quale titolare di un pubblico ufficio, sia stata concepita e sia realmente a tutela del cittadino, contraente più debole nell'acquisto del bene primario qual è la casa.
