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Con la pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale del 3 dicembre 2025 n. 281, la legge 2 dicembre 2025 n. 182 introduce un'assoluta novità nel nostro ordinamento riguardante la circolazione degli immobili di provenienza donativa.
Dal 18 dicembre 2025 l'acquirente che ha acquistato un immobile dal venditore al quale il bene era pervenuto per donazione non corre il rischio di vedersi portar via l'immobile a seguito dell'esercizio dell'azione di riduzione/restituzione da parte di un legittimato leso nella sua quota di legittima.
Fino ad oggi alcuni soggetti legati da stretti rapporti di parentela con il defunto ( coniuge,figli e in alcuni casi ascendenti) qualora nel patrimonio ereditario non trovassero beni sufficienti a far fronte alla quota di patrimonio che la legge loro riserva, potevano impugnare la donazione entro 10 anni dall'apertura della successione ed ottenere l'immobile libero da pesi e ipoteche che nel frattempo fossero state fatte gravare sul bene.
Dal 18 dicembre 2025 i legittimari (coniuge, figli e in alcuni casi gli ascendenti) non potranno più esercitare l'azione di restituzione dell'immobile donato e nel frattempo venduto dal donatario a terzi.
Il nuovo articolo 563 codice civile stabilisce infatti che la riduzione della donazione non pregiudica i terzi ai quali il donatario ha alienato gli immobili donati, fermo l'obbligo del donatario di compensare in denaro i legittimari nei limiti in cui è necessario per integrare la quota ad essi riservata.
Ne deriva che il legittimario può ottenere solo una somma di denaro per integrare la sua quota di legittima.
Il compratore dell'immobile donato non è più pregiudicato e l'immobile resta suo.
Il legittimario ha un diritto di credito nei confronti del donatario.
Se però il donatario è insolvente e privo di mezzi economici?
In tal caso la norma dispone che l'acquirente a titolo gratuito dal donatario è obbligato a compensare il legittimario nel limite del vantaggio conseguito.
L'azione di restituzione non è quindi opponibile a coloro che abbiano acquistato del donatario con atto trascritto anteriormente alla trascrizione della domanda di riduzione mentre è opponibile a coloro che abbiano acquistato dopo tale ultima trascrizione.
Con il nuovo sistema l'acquirente a titolo oneroso o gratuito del donatario non viene pregiudicato dall'azione di riduzione.
Chi acquista a titolo gratuito dal donatario diventato insolvente, è tenuto a compensare il legittimario nei limiti del vantaggio conseguito. Nel caso di donatario insolvente il valore della donazione che non si può recuperare dal donatario si detrae dalla massa ereditaria con la conseguenza che si riduce il valore della quota di legittima e il sacrificio patrimoniale è ripartito fra i legittimari e il donatario anteriore, per cui tali soggetti potranno agire contro donatario ritornato solvibile.
La normativa si applica alle successioni aperte dopo l'entrata in vigore della legge.
Ma per le successioni già aperte?
Decorsi sei mesi dal 18 dicembre 2025 senza che sia stata presentata domanda di riduzione o senza che sia stato presentato atto di opposizione alla donazione, la nuova disciplina si applica.
Quindi in mancanza di tale " opposizione " la nuova normativa si applica anche alle successioni anteriori e quindi non occorre più aspettare il decorso dei 10 anni dopo l'apertura della successione per essere certi della decadenza dall'azione di riduzione.
È stato ridotto anche il termine entro il quale esercitare l'azione di riduzione: non più dieci anni ma tre anni dall'apertura della successione.
Si può quindi concludere che la riforma ha inteso tutelare gli acquirenti dal donatario e quindi favorire la circolazione degli immobili donati.
D'ora in poi l'acquirente dell'immobile donato e la banca che ha finanziato l'acquisto iscrivendo ipoteca sul bene acquistato precedentemente donato, non sono più pregiudicati dal legittimario che vede trasformarsi il suo diritto sull'immobile in diritto di credito.
Tale diritto si eserciterà nei confronti del donatario e se questi sarà incapiente, nei confronti di chi ha acquistato a sua volta a titolo gratuito dal donatario.
Se non è possibile recuperare l'indennizzo, sarà l'intera massa ereditaria che sarà ridotta con conseguente riduzione della quota di legittima di tutti i legittimari.
La riforma auspicata da tempo dal notariato favorirà sicuramente la circolazione degli immobili di provenienza donativa e darà più sicurezza giuridica a quanti vorranno investire in immobili pervenuti a seguito di donazione.
