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Escrow Agreement: il supporto del Notaio come garante tra le parti

Escrow Agreement: il supporto del Notaio come garante tra le parti

Escrow Agreement: non è raro che al Notaio venga richiesto di svolgere una funzione di supporto tra le parti nell'esecuzione dei loro accordi, con l'intento di garantirne la regolarità e la validità. In tale situazione infatti, il Notaio funge sia da soggetto imparziale tra le parti, sia da soggetto garante della validità dell'atto. Non è necessario che l'attività in questione riguardi direttamente un atto da lui stesso stipulato, ma il suo intervento si affianca in modo autonomo al contratto principale già esistente al quale è strettamente collegato. 


Escrow Agreement, il contratto che affianca gli adempimenti immobiliari, commerciali o finanziari

La figura negoziale dell'Escrow Agreement è atipica per il diritto italiano ma ampiamente diffusa nei Paesi di Common Law, ed è generalmente utilizzata per affiancare l'adempimento di obbligazioni derivanti da contratti di natura immobiliare, commerciale o finanziaria.
 
Il termine "escrow" deriva dal francese "escroue", che indica il rotolo di pergamena, letteralmente un "pezzo di carta", su cui si sottoscrivevano contratti che assumevano validità ed effetto solo se un certo evento si fosse verificato. Tutto ciò aveva lo scopo di vincolare i contraenti a perfezionare gli accordi, i quali assumevano validità qualora un determinato evento si fosse verificato.

Oggi Escrow Agreement viene impiegato come sinonimo di "deposito in garanzia", e utilizzato per indicare un negozio giuridico con cui le parti affidano in deposito uno o più beni di varia natura ad un terzo soggetto, indipendente e imparziale, rispetto alle parti, sino all'avverarsi della condizione stabilita, che potrebbe essere lo svolgimento di una prestazione a carico di una parte o la decisione di una controversia tra le parti stesse. Tale accordo ha dunque la funzione di garantire i contraenti, tramite la prestazione di un terzo, che potrebbe essere il Notaio, nominato Depositario, di conservare il bene affidatogli e di custodirlo fino a quando dovrà trasferirlo alla parte che, in base all'esito dell'accordo principale, ne avrà diritto o di effettuare determinate attività.


Escrow Agreement: quando viene utilizzato?

L'Escrow Agreement è un tipo di negozio giuridico molto versatile, che può trovare diverse utili applicazioni; può essere adattato ad ogni singola esigenza, e se ben costruito diventa uno strumento di supporto molto efficace e sicuro. Attraverso l'Escrow Agreement infatti le parti possono affidare al Notaio, ad esempio, il compito di perfezionare alcune fasi della compravendita, di partecipazioni o di interi complessi aziendali, di beni immobili oppure il pagamento di canoni di locazione, la consegna o il pagamento del saldo di un prezzo, oppure la custodia di penali. Non solo: può essere utilizzato per l'adempimento di obbligazioni tra la fase preliminare e definitiva di una contrattazione, che potrebbe comportare altre delicate operazioni quali l'estinzione di passività, la cancellazione di ipoteche e pignoramenti o il pagamento di un prezzo dilazionato. 


La figura dell'Escrow Agreement: la collocazione giuridica

L'Escrow si potrebbe collocare nella categoria del mandato fiduciario o del trust, ed in tal caso  il depositario assume la connotazione di trustee, e si impegna a custodire l'oggetto in questione in base alle regole e istruzioni dettate dalle parti. Infine, al termine dell'incarico o al verificarsi delle condizioni indicate, il trustee si impegna a riversare la somma o trasferire il bene in questione alla persona indicata. 

Si tratta dunque di un contratto atipico, trilaterale e necessariamente collegato ad un contratto principale, benché indipendente da esso, del quale l'Escrow Agreement funge da garanzia. Naturalmente necessita di forma scritta con accettazione del depositario. 


Escrow Agreement: atipicità del contratto

Si tratta di un contratto atipico, come da art. 1322 del codice civile, che prevede la libertà dei contraenti di stabilire il contenuto del contratto, anche relativamente a quelli non disciplinati dall'ordinamento, sempre che siano diretti a realizzare interessi meritevoli di tutela secondo la legge.
Il contratto di Escrow Agreement può essere stipulato in separata sede rispetto al negozio principale, pur essendovi funzionalmente collegato, quando non è contemplato nel contratto che deve garantire. Dunque, ogni vicenda relativa al contratto principale influirà sull'Escrow Agreement, ma non viceversa. 

Si tratta di un contratto trilaterale. Le parti vengono così denominate: il depositante, ovvero colui che affida il bene in deposito a scopo di garanzia . Il beneficiario, ovvero colui a cui andrà consegnato il bene nel momento in cui la condizione prevista dal contratto si avvererà. Il depositario, dunque il soggetto terzo, il Notaio, che in virtù della sua imparzialità è in grado di garantire piena fiducia nel rapporto instaurato.

Il depositario eseguirà quanto richiesto con onestà e con diligenza "del buon padre di famiglia", salva responsabilità in caso di inosservanza delle istruzioni impartite o della violazione degli obblighi a suo carico. Il depositario dovrà rendere conto del suo operato, informando le parti di ogni eventuale evento che dovesse verificarsi, incidendo sul rapporto accessorio; in ogni caso, dovrà sempre rendere conto della gestione in modo periodico, sino all'estinzione del mandato.


Le definizioni del depositario nel contratto di Escrow 

Il soggetto depositario può essere definito in vari modi, in base al tipo di impegno contrattuale. 

Sarà definito Escrow Holder quando si impegna nei confronti di entrambe le parti in una doppia relazione fiduciaria, custodendo i beni nell'interesse di entrambe le parti. Eseguirà le istruzioni impartite in modo congiunto da entrambe le parti.

Il depositario sarà definito Escrow Agent qualora si impegni nei confronti di una parte sola, seguendo solo le istruzioni di tale parte, tenendo conto che esse potranno variare in modo unilaterale, indipendentemente dagli accordi tra le parti nel rapporto. 


I requisiti fondamentali del contratto di Escrow

Come accennato, l'Escrow Agreement è un contratto molto adattabile alle esigenze delle parti, e proprio per questo motivo è necessario che sia il più possibile completo e dettagliato. La necessità riguarda in particolare la definizione della durata e le funzioni del fiduciario, che dovranno essere perfettamente definite e  prive di discrezionalità dovendo tutelare l'aspettativa della parte nel cui interesse l'Escrow Agreement è stato pattuito. 

Con l'Escrow Agreement, le parti del rapporto sono tutelate, rispetto ad altri negozi che si possono considerare affini; questo, con particolare riguardo alla figura del Notaio che come Pubblico Ufficiale è in grado di garantire, con la sua imparzialità professionalità l'esecuzione del contratto.

Per tali motivi, in caso di necessità potrete rivolgervi al Notaio Mario Sartori di Grezzana, iscritto al Collegio Notarile di Verona, per avere consulenza in merito.