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L'emergenza COVID ed i lunghi mesi di lockdown hanno imposto l'adozione di numerosi interventi a sostegno dell'economia per cui il Governo con il così detto "Decreto Rilancio" ha adottato importanti misure per il mercato immobiliare con la finalità di introdurre nuovi aiuti per fronteggiare la crisi in corso ed invogliare i contribuenti ad effettuare lavori sugli immobili per aiutare la ripresa dell’economia.
In particolare è stata aumentata al 110% (Superbonus) l'aliquota di detrazione delle spese sostenute dal 01/07/2020 al 30/06/2022 per determinati interventi di recupero del patrimonio edilizio, di efficientamento energetico e di riduzione del rischio sismico ai quali possono essere aggiunti altri interventi minori che, se eseguiti contestualmente ai primi ed in determinate condizioni, godono anch'essi della detrazione maggiorata.
Oltre al Decreto Rilancio (Decreto Legge 34/2020 convertito nella legge 70/2020 a sua volta modificata dalla Legge di bilancio 2021 n. 178 del 30/12/2020), articoli 119 e 121, la materia è stata oggetto di numerosi approfondimenti ed interpretazioni da parte dell’Agenzia delle Entrate che sul proprio sito ha creato un'apposita area tematica dedicata al Super-bonus e a tutti i documenti di prassi (circolari, risoluzioni, risposte ad interpello, FAQ).
Nel 2021 sono stati prorogati, modificati, introdotti vari Bonus legati agli immobili come in premessa precisato dei quali i principali sono i seguenti:
La materia dei Bonus risulta essere molto complessa e richiede la professionalità, competenza e collaborazione di diverse categorie professionali. Si cercherà di enunciare gli elementi strutturali più importanti.
Il Bonus edilizio riguarda i seguenti interventi:
Gli interventi ammessi al Bonus edilizio devono essere eseguiti su edifici esistenti e non devono realizzare una nuova costruzione ad eccezione della realizzazione di autorimesse o posti auto pertinenziali.
Il Bonus prevede la detrazione nella misura del 36% sulle spese sostenute fino all'importo massimo di € 48.000 per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio (solo per il 2021 gli importi sono stati elevati dal 36% al 50% e da € 48.000 a € 96.000 per ciascuna unità immobiliare), nonché per l'acquisto di unità immobiliari in edifici soggetti ad interventi di restauro o ristrutturazione edilizia, per l'acquisto di box auto e parcheggi pertinenziali di unità abitative.
La detrazione avviene in 10 quote annuali costanti ed il pagamento delle spese deve avvenire con bonifico bancario dal quale risultino gli elementi previsti dall'articolo 16 bis del TUIR (Testo Unico Imposte sui redditi).
La detrazione spetta al proprietario, al nudo proprietario o ai titolari di un diritto reale di godimento, ad esempio l'usufruttuario, all'affittuario, al comodatario, ma anche al familiare convivente purché ne abbia sostenuto le spese, le fatture e i bonifici e siano allo stesso intestati.
Il pagamento deve essere effettuato con bonifico contenente gli elementi prescritti. In mancanza del bonifico è ammesso il pagamento con assegno (bancario o postale) purché il beneficiario dell'accredito attesti con dichiarazione sostitutiva di atto notorio "di aver ricevuto le somme e di averle incluse nella contabilità dell'impresa ai fini della loro concorrenza alla corretta determinazione del suo reddito".
Per l'ottenimento della detrazione dovranno poi essere osservate le prescrizioni previste in sede di compilazione delle dichiarazione dei redditi ed effettuare eventuali comunicazioni a specifici uffici.
Altra detrazione è prevista a favore degli acquirenti o assegnatari di unità abitative comprese in edifici ristrutturati ex articolo 16 bis comma 3 del TUIR (Testo Unico Imposte sui Redditi) purché l'acquisto o l’assegnazione avvenga entro 18 mesi dalla fine lavori. I lavori di ristrutturazione, di restauro o di risanamento conservativo dovranno riguardare l'intero edificio.
La detrazione prevista nella misura del 36% viene calcolata forfettariamente nel 25% del prezzo di acquisto dell'immobile ed è nella misura massima di € 48.000 e va ripartita in 10 anni. Per il 2021 la detrazione spetta nella misura del 50% con il limite di € 96.000.
Particolari problematiche si pongono nel caso in cui la ristrutturazione sia avvenuta con o senza demolizione dell'edificio esistente e con aumento o meno di volumetria. La detrazione spetta per singole unità abitative acquistate. Il pagamento potrà avvenire con bonifico o altra modalità non dovendosi osservare le prescrizioni sopra previste.
L'acquisto di box o posti auto già costruiti costituenti pertinenze dell’abitazione (ex articolo 16 bis comma 1 TUIR Testo Unico Imposta dei Redditi) è ammesso a beneficiare delle detrazioni nei limiti delle spese sostenute per la loro realizzazione.
La detrazione è nella misura del 36% con l'importo massimo di € 48.000 in 10 quote annuali. Per l'anno 2021 la misura è elevata al 50% e l'importo fino ad € 96.000.
L’impresa costruttrice dovrà emettere apposita attestazione contenente gli elementi richiesti; i pagamenti dovranno essere fatti con bonifico che dovrà anch'esso contenere i dati richiesti.
È ammesso il pagamento mediante assegno a condizione che l'impresa rilasci apposita dichiarazione sostitutiva di atto notorio attestante che le somme sono state incluse nella contabilità dell'impresa ai fini della concorrenza alla corretta determinazione del suo reddito. Nel rogito notarile dovrà risultare anche il rapporto pertinenziale del posto auto con l'abitazione dell'acquirente.
Inoltre non è più richiesto che il pagamento venga effettuato dopo il rogito di acquisto contenente il vincolo pertinenziale. Sarà sufficiente effettuarlo contestualmente al rogito o che comunque il rogito contenente il vincolo venga registrato prima della data di presentazione della dichiarazione dei redditi nella quale il contribuente si avvale della detrazione.
Le detrazioni sono previste principalmente per gli interventi di riqualificazione energetica di edifici esistenti diretti a conseguire un risparmio energetico o su parti di edificio riguardanti strutture opache verticali o orizzontali, finestre con infissi, per l'installazione di pannelli solari per la produzione di acqua calda, per la sostituzione di impianti per la climatizzazione invernale con caldaie a condensazione, pompe di calore, impianti geotermici, ecc. ed altri interventi minori.
Le detrazioni variano dal 65% al 50% delle spese sostenute dai proprietari, dai nudi proprietari, dai titolari di diritti reali di godimento come ad esempio dall’usufruttuario, dai locatari, dai familiari conviventi: gli importi variano a seconda della tipologia dell'intervento.
Particolari detrazioni sono previste fino al 31 dicembre 2021 per gli interventi di riqualificazione energetica di parti comuni degli edifici condominiali in presenza di determinati presupposti e condizioni.
La detrazione fiscale aumenta al 110% per le spese sostenute dal 1 luglio 2020 al 30 giugno 2022 se riguardano le ipotesi previste dall'articolo 119 del D. n. 34/2020 cosiddetto "Decreto Rilancio" e va ripartita in cinque quote annuali.
Il Super Bonus spetta per le spese sostenute per la riqualificazione energetica e per le misure antisismiche (interventi trainanti) e per interventi realizzati insieme ai primi (cioè per gli interventi trainati) su:
Sono interventi trainanti (interventi di riqualificazione energetica):
Sono interventi trainati e cioè interventi che possono usufruire della detrazione del 110% se eseguiti congiuntamente ad un intervento trainante:
Gli interventi di efficientamento energetico (sia quelli trainanti che quelli trainati) devono essere tali per cui deve essere assicurato di regola il miglioramento di almeno due classi energetiche dell’edificio, ovvero, se non possibile, il conseguimento della classe energetica più alta.
L'articolo 119 del Decreto Rilancio elenca gli enti che possono godere delle agevolazioni del 110% e dei tempi entro i quali vanno realizzati gli interventi.
I soggetti che hanno sostenuto o che sostengono, negli anni 2020, 2021 e 2022, spese per alcuni degli interventi che fruiscono dei Bonus fiscali possono optare, in luogo dell'utilizzo diretto della detrazione spettante, alternativamente:
È all'esame del Governo la proroga dei Bonus al 2023.
