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Detrazioni fiscali collegate agli immobili nel 2021

Detrazioni fiscali collegate agli immobili nel 2021

L'emergenza COVID ed i lunghi mesi di lockdown hanno imposto l'adozione di numerosi interventi a sostegno dell'economia per cui il Governo con il così detto "Decreto Rilancio" ha adottato importanti misure per il mercato immobiliare con la finalità di introdurre nuovi aiuti per fronteggiare la crisi in corso ed invogliare i contribuenti ad effettuare lavori sugli immobili per aiutare la ripresa dell’economia.

In particolare è stata aumentata al 110% (Superbonus) l'aliquota di detrazione delle spese sostenute dal 01/07/2020 al 30/06/2022 per determinati interventi di recupero del patrimonio edilizio, di efficientamento energetico e di riduzione del rischio sismico ai quali possono essere aggiunti altri interventi minori che, se eseguiti contestualmente ai primi ed in determinate condizioni, godono anch'essi della detrazione maggiorata.
 

Detrazioni fiscali 2021 sugli immobili: disciplina normativa

Oltre al Decreto Rilancio (Decreto Legge 34/2020 convertito nella legge 70/2020 a sua volta modificata dalla Legge di bilancio 2021 n. 178 del 30/12/2020), articoli 119 e 121, la materia è stata oggetto di numerosi approfondimenti ed interpretazioni da parte dell’Agenzia delle Entrate che sul proprio sito ha creato un'apposita area tematica dedicata al Super-bonus e a tutti i documenti di prassi (circolari, risoluzioni, risposte ad interpello, FAQ).

Nel 2021 sono stati prorogati, modificati, introdotti vari Bonus legati agli immobili come in premessa precisato dei quali i principali sono i seguenti:

  • Bonus ristrutturazioni edilizie e acquisto posti auto/parcheggi di pertinenza;
  • Ecobonus;
  • Sisma bonus;
  • Superbonus 110%;
  • Bonus facciate;
  • Bonus verde;
  • Bonus acquisto mobili e grandi elettrodomestici;
  • Bonus idrico e Bonus acqua potabile.

La materia dei Bonus risulta essere molto complessa e richiede la professionalità, competenza e collaborazione di diverse categorie professionali. Si cercherà di enunciare gli elementi strutturali più importanti.
 

Bonus ristrutturazioni edilizie o Bonus edilizio

Il Bonus edilizio riguarda i seguenti interventi:

  • Manutenzione ordinaria su parti comuni di edifici residenziali;
  • Manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia effettuati su parti comuni di edifici residenziali e su singole unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale anche rurali, possedute o detenute e sulle loro pertinenze;
  • Ricostruzione o ripristino dell’immobile danneggiato a seguito di eventi calamitosi;
  • Realizzazione di autorimesse o posti auto pertinenziali anche di proprietà comune;
  • Eliminazione delle barriere architettoniche (realizzazione di ascensori e montacarichi);
  • Interventi volti a prevenire il rischio del compimento di atti illeciti da parte di terzi (es: rafforzamento, sostituzione o installazione di cancellate o recinzioni murarie degli edifici, apposizione di grate sulle finestre o Ioro sostituzione, porte blindate ecc.);
  • Interventi di bonifica dell'amianto;
  • Interventi per la cablatura degli edifici e per il contenimento dell'inquinamento acustico;
  • Interventi di sostituzione del gruppo elettrogeno di emergenza già esistente;
  • Interventi di efficientamento energetico (Ecobonus);
  • Interventi di riduzione del rischio sismico (Sisma Bonus);

Gli interventi ammessi al Bonus edilizio devono essere eseguiti su edifici esistenti e non devono realizzare una nuova costruzione ad eccezione della realizzazione di autorimesse o posti auto pertinenziali.
 

Bonus ristrutturazioni edilizie: modalità applicative del Bonus
 

Recupero patrimonio edilizio

Il Bonus prevede la detrazione nella misura del 36% sulle spese sostenute fino all'importo massimo di € 48.000 per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio (solo per il 2021 gli importi sono stati elevati dal 36% al 50% e da € 48.000 a € 96.000 per ciascuna unità immobiliare), nonché per l'acquisto di unità immobiliari in edifici soggetti ad interventi di restauro o ristrutturazione edilizia, per l'acquisto di box auto e parcheggi pertinenziali di unità abitative.

La detrazione avviene in 10 quote annuali costanti ed il pagamento delle spese deve avvenire con bonifico bancario dal quale risultino gli elementi previsti dall'articolo 16 bis del TUIR (Testo Unico Imposte sui redditi).
 

Bonus ristrutturazioni edilizie: a chi spetta la detrazione

La detrazione spetta al proprietario, al nudo proprietario o ai titolari di un diritto reale di godimento, ad esempio l'usufruttuario, all'affittuario, al comodatario, ma anche al familiare convivente purché ne abbia sostenuto le spese, le fatture e i bonifici e siano allo stesso intestati.
 

Bonus ristrutturazioni edilizie: come fare il pagamento

Il pagamento deve essere effettuato con bonifico contenente gli elementi prescritti. In mancanza del bonifico è ammesso il pagamento con assegno (bancario o postale) purché il beneficiario dell'accredito attesti con dichiarazione sostitutiva di atto notorio "di aver ricevuto le somme e di averle incluse nella contabilità dell'impresa ai fini della loro concorrenza alla corretta determinazione del suo reddito".

Per l'ottenimento della detrazione dovranno poi essere osservate le prescrizioni previste in sede di compilazione delle dichiarazione dei redditi ed effettuare eventuali comunicazioni a specifici uffici.
 

Acquisti/assegnazioni di unità abitative comprese in edifici ristrutturati

Altra detrazione è prevista a favore degli acquirenti o assegnatari di unità abitative comprese in edifici ristrutturati ex articolo 16 bis comma 3 del TUIR (Testo Unico Imposte sui Redditi) purché l'acquisto o l’assegnazione avvenga entro 18 mesi dalla fine lavori. I lavori di ristrutturazione, di restauro o di risanamento conservativo dovranno riguardare l'intero edificio.

La detrazione prevista nella misura del 36% viene calcolata forfettariamente nel 25% del prezzo di acquisto dell'immobile ed è nella misura massima di € 48.000 e va ripartita in 10 anni. Per il 2021 la detrazione spetta nella misura del 50% con il limite di € 96.000.

Particolari problematiche si pongono nel caso in cui la ristrutturazione sia avvenuta con o senza demolizione dell'edificio esistente e con aumento o meno di volumetria. La detrazione spetta per singole unità abitative acquistate. Il pagamento potrà avvenire con bonifico o altra modalità non dovendosi osservare le prescrizioni sopra previste.
 

Posti auto pertinenziali

L'acquisto di box o posti auto già costruiti costituenti pertinenze dell’abitazione (ex articolo 16 bis comma 1 TUIR Testo Unico Imposta dei Redditi) è ammesso a beneficiare delle detrazioni nei limiti delle spese sostenute per la loro realizzazione.

La detrazione è nella misura del 36% con l'importo massimo di € 48.000 in 10 quote annuali. Per l'anno 2021 la misura è elevata al 50% e l'importo fino ad € 96.000.

L’impresa costruttrice dovrà emettere apposita attestazione contenente gli elementi richiesti; i pagamenti dovranno essere fatti con bonifico che dovrà anch'esso contenere i dati richiesti.

È ammesso il pagamento mediante assegno a condizione che l'impresa rilasci apposita dichiarazione sostitutiva di atto notorio attestante che le somme sono state incluse nella contabilità dell'impresa ai fini della concorrenza alla corretta determinazione del suo reddito. Nel rogito notarile dovrà risultare anche il rapporto pertinenziale del posto auto con l'abitazione dell'acquirente.

Inoltre non è più richiesto che il pagamento venga effettuato dopo il rogito di acquisto contenente il vincolo pertinenziale. Sarà sufficiente effettuarlo contestualmente al rogito o che comunque il rogito contenente il vincolo venga registrato prima della data di presentazione della dichiarazione dei redditi nella quale il contribuente si avvale della detrazione.

Ecobonus

Le detrazioni sono previste principalmente per gli interventi di riqualificazione energetica di edifici esistenti diretti a conseguire un risparmio energetico o su parti di edificio riguardanti strutture opache verticali o orizzontali, finestre con infissi, per l'installazione di pannelli solari per la produzione di acqua calda, per la sostituzione di impianti per la climatizzazione invernale con caldaie a condensazione, pompe di calore, impianti geotermici, ecc. ed altri interventi minori.
 

Ecobonus: modalità

Le detrazioni variano dal 65% al 50% delle spese sostenute dai proprietari, dai nudi proprietari, dai titolari di diritti reali di godimento come ad esempio dall’usufruttuario, dai locatari, dai familiari conviventi:  gli importi variano a seconda della tipologia dell'intervento.

Particolari detrazioni sono previste fino al 31 dicembre 2021 per gli interventi di riqualificazione energetica di parti comuni degli edifici condominiali in presenza di determinati presupposti e condizioni.

La detrazione fiscale aumenta al 110% per le spese sostenute dal 1 luglio 2020 al 30 giugno 2022 se riguardano le ipotesi previste dall'articolo 119 del D. n. 34/2020 cosiddetto "Decreto Rilancio" e va ripartita in cinque quote annuali.

Il Super Bonus spetta per le spese sostenute per la riqualificazione energetica e per le misure antisismiche (interventi trainanti) e per interventi realizzati insieme ai primi (cioè per gli interventi trainati) su:

  • Parti comuni di edifici residenziali;
  • Edifici residenziali unifamiliari e loro pertinenze;
  • Unità immobiliari residenziali funzionalmente indipendenti con uno o più accessi autonomi all'esterno;
  • Su singole unità immobiliari residenziali all'interno di edifici in condominio.
     

Ecobonus: definizione di elementi trainanti e trainati

Sono interventi trainanti (interventi di riqualificazione energetica):

  • Gli interventi di isolamento termico dell'edificio (cappotto), compresa la coibentazione del tetto;
  • Gli interventi sulle parti comuni di edifici per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti centralizzati;
  • Interventi su edifici unifamiliari o su unità immobiliari poste all'interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongono di uno o più accessi autonomi dall'esterno per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti a condensazione aventi determinati requisiti.

Sono interventi trainati e cioè interventi che possono usufruire della detrazione del 110% se eseguiti congiuntamente ad un intervento trainante:

  • Tutti gli interventi sopra descritti;
  • L'installazione di impianti solari e fotovoltaici connessi alla rete elettrica;
  • L'installazione di sistemi di accumulo integrati negli impianti solari fotovoltaici;
  • Gli interventi di abbattimento di barriere architettoniche;
  • Singoli interventi di efficientamento energetico (quali ad esempio la sostituzione di finestre ed infissi, interventi riguardanti strutture opache verticali o orizzontali ecc.);
  • L'installazione di infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici;

Gli interventi di efficientamento energetico (sia quelli trainanti che quelli trainati) devono essere tali per cui deve essere assicurato di regola il miglioramento di almeno due classi energetiche dell’edificio, ovvero, se non possibile, il conseguimento della classe energetica più alta.

L'articolo 119 del Decreto Rilancio elenca gli enti che possono godere delle agevolazioni del 110% e dei tempi entro i quali vanno realizzati gli interventi.
 

Ecobonus: sconto in fattura e cessione del credito

I soggetti che hanno sostenuto o che sostengono, negli anni 2020, 2021 e 2022, spese per alcuni degli interventi che fruiscono dei Bonus fiscali possono optare, in luogo dell'utilizzo diretto della detrazione spettante, alternativamente:

  • per un contributo, sotto forma di sconto in fattura da parte dei fornitori che hanno effettuato gli interventi fino a un importo massimo pari al corrispettivo stesso, con facoltà per i fornitori stessi di cedere il credito ad altri soggetti, compresi gli istituti di credito e gli altri intermediari;
  • per la cessione di un credito d'imposta, di pari ammontare, con facoltà di successiva cessione ad altri soggetti, compresi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari.

È all'esame del Governo la proroga dei Bonus al 2023.