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Certificato di abitabilità: è esclusa la verifica da parte del notaio

Certificato di abitabilità: è esclusa la verifica da parte del notaio

Certificato di abitabilità: la sentenza della Cassazione del 13 giugno 2017 n. 14618 stabilisce che l'obbligazione professionale del notaio non si estende alla verifica dell'abitabilità dell'immobile

Vediamo a cosa si estende l'obbligo di controllo notarile, e cosa invece ne è escluso, per una maggior sicurezza da parte del cittadino che potrà produrre tutta la documentazione necessaria, sapendo di essere in regola con passaggi richiesti, per non trovare impedimenti successivi nello svolgimento delle pratiche.


Certificato di abitabilità: un caso di studio

Si suppone che in esecuzione preliminare di un contratto, compratore e venditore abbiano stipulato un atto definitivo con oggetto il passaggio di proprietà di un immobile precedentemente dichiarato abitabile dal Comune in cui è locato.

Dopo l'acquisto, il compratore ha appreso che l'immobile in realtà era parzialmente privo di abitabilità. Dunque ha convocato in giudizio il venditore, chiedendo la risoluzione del contratto per inadempimento e il risarcimento danni, e il notaio, per responsabilità professionale di mancata verifica del certificato di abitabilità. 

La difesa ha obiettato l'insussistenza dei presupposti per la risoluzione contrattuale, perché la dichiarazione relativa al "sottotetto non agibile" da parte dell'Ufficiale Sanitario non inficiava l'abitabilità dell'intero edificio, che lo stesso Ufficiale aveva comunque dichiarato agibile e abitabile.

La sentenza del Tribunale ha stabilito che il bene venduto aveva caratteristiche diverse da quelle dichiarate (aliud pro ali), non essendo completamente abitabile, dunque ha dichiarato la risoluzione del contratto con la restituzione del prezzo, il pagamento degli interessi e dei danni da parte del venditore, mentre per quanto riguarda la responsabilità del notaio, la domanda di risarcimento danni è stata rifiutata. La stessa decisione è stata presa in seguito in Corte d'Appello, che ha confermato quanto espresso in giudizio di primo grado.

La Corte d'Appello in tale situazione ha precisato che l'obbligazione del Notaio è limitata alla sola ricezione delle dichiarazioni del venditore riguardo l'abitabilità dell'immobile, e non alla verifica delle circostanze inerenti alla compravendita, incluso il controllo dell'agibilità e quindi alla bontà del Certificato di Abitabilità. 

A seguire, è stato presentato ricorso in Cassazione, sostenendo che il Notaio avrebbe dovuto svolgere il suo ruolo di garante della sicurezza del negozio in atto, con l'obbligo di controllare il Certificato di Abitabilità, e non semplicemente le visure catastali o ipotecarie.
Secondo l'attore, il notaio avrebbe dunque dovuto invitarlo a richiedere ulteriori controlli, non potendo egli stesso valutare personalmente la presenza dei requisiti di agibilità, invece di acquisire per valide le dichiarazioni pervenute e procedere con l'atto.

La parte ricorrente ha anche richiamato una precedente pronuncia della Cassazione del 2012, sentenza n. 10296, in cui il Notaio era stato dichiarato responsabile perché l'immobile non possedeva i requisiti per il rilascio del Certificato di Abitabilità.
L'esito della sentenza era dovuto alla mancata informazione all'acquirente, da parte del Notaio, dell'assenza del Certificato di Abitabilità.

La Suprema Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso con sentenza n. 14618 il 13 giugno 2017, sostenendo l'esclusione dell'obbligo di controllo del Certificato di Abitabilità da parte del Notaio.


Le motivazioni della sentenza che ha stabilito la limitazione dell'obbligo notarile sul Certificato di Abilità

In base alla Corte di Cassazione, il Notaio deve procedere all'indagine catastale e ipotecaria, assicurandosi della presenza di tutti gli elementi per produrre tutti gli effetti giuridici voluti dalle parti. In loro mancanza, dovrà informare le parti della situazione, ma i suoi obblighi professionali non si estendono alla verifica dell'agibilità dell'immobile, qualità che può incidere sulla sua commerciabilità e sul suo effettivo valore.

Il Notaio deve verificare che il Certificato di Abitabilità esista, e qualora esso manchi, dovrà avvisare le parti sullo stato delle cose e sulle conseguenze giuridiche derivanti da tale mancanza, ma non è responsabile della constatazione tecnica dell'agibilità stessa dell'immobile in oggetto.

Il dovere del Notaio, dunque, riguardo il Certificato di Abitabilità, è solo di informazione nei riguardi delle parti.

Il Certificato di Abitabilità è un requisito per il pieno godimento del bene, perché certifica l'assenza di vizi che possano compromettere la salute e la sicurezza degli abitanti dell'immobile, ma la sua mancanza non è un impedimento alla validità dell'atto: infatti, le parti possono liberamente stipulare un contratto avente ad oggetto un bene privo di agibilità, senza inficiarne la validità. La cosa importante è che il compratore ne sia consapevole e che sia d'accordo. Le parti possono infatti stabilire il soggetto su cui far gravare l'obbligo di ottenere il rilascio del certificato di abitabilità.

In caso di dubbi o di necessità di stipulare un atto di compravendita immobiliare, con la certezza che venga eseguito in piena sicurezza, potete rivolgervi al Notaio Mario Sartori di Grezzana, iscritto al Collegio Notarile di Verona, che grazie alla notevole esperienza conseguita nelle compravendite immobiliari potrà seguire le pratiche con grande competenza e massima professionalità.