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Il decreto legge 17 giugno 2025 n. 84, convertito nella legge 30 luglio 2025 n. 108, cosiddetto decreto fiscale, ha finalmente posto fine alla questione insorta all'entrata in vigore della legge di stabilità 2024.
Dal 1 gennaio 2024 la cessione di usufrutto era assoggettata a plusvalenza a sensi dell'articolo 67 comma 1 lettera H del testo unico si redditi (Tuir) e quindi il prezzo relativo l'usufrutto andava dichiarato in sede di dichiarazione dei redditi da parte del cedente.
Capitava e capita spesso negli studi notarili che i genitori che intendono intestare la proprietà di immobili ai figli, riservino per sé l'usufrutto, e la nuda proprietà ai figli, quasi come " una garanzia " per i genitori al fine di evitare che gli intestatari del bene di loro iniziativa, all'insaputa dei genitori, vendano l'immobile o lo aggravino con ipoteche a favore di banche o di terzi.
Il notaio incaricato a vendere o a stipulare il contratto di finanziamento con ipoteca, avrebbe ovviamente avuto la necessità della presenza di entrambi i soggetti, dei genitori usufruttuari e del figlio nudo proprietario.
Questa modalità di intestare gli immobili aveva ed ha il pregio di evitare che i beni cadano in successione alla morte dei genitori.
Alla morte dei genitori con un adempimento presso il catasto (riunione di usufrutto) l'usufrutto viene cancellato e il figlio nudo proprietario diventa pieno proprietario.
Dal 1 gennaio 2024 come anche ribadito nell'interpello della Agenzia delle Entrate, n. 133 in data 14 maggio 2025, la cessione da parte di due soggetti distinti del diritto di usufrutto e del diritto di nuda proprietà a favore di un unico soggetto che quindi acquista la piena proprietà, sarebbe soggetto a plusvalenza a sensi dell'articolo 67 comma uno lettera H) e non lettera B) del Tuir, con la conseguenza che il cedente l'usufrutto dovrebbe pagare la plusvalenza sull'intero valore dell'usufrutto e non secondo le regole generali previste dalla lettera B).
Il notariato, appena uscita la legge di stabilità aveva combattuto nei suoi primi studi tale interpretazione, affermando che nel momento in cui si trasferisce la piena proprietà in capo a due soggetti distinti, uno che acquista la nuda proprietà e l'altro che acquista l'usufrutto, non trova applicazione la normativa sulla plusvalenza così come nella ipotesi del soggetto che acquista da due persone distinte, da uno la nuda proprietà e dall'altro l'usufrutto.
La risposta data dall'Agenzia delle Entrate aveva creato notevoli difficoltà negli studi notarili perché l'intestazione della proprietà separata, l'usufrutto ai genitori e la nuda proprietà ai figli era ritenuta soggetta al pagamento dell'imposta sull'intero importo dell'usufrutto indipendentemente dal decorso del tempo di acquisto del diritto e degli altri presupposti stabiliti dalla lettera B) del comma 1 dell'art. 67.
Il decreto fiscale da ragione ai notai.
Infatti, con efficacia di norma interpretativa ( e quindi retroattiva) è espressamente affermato che l'articolo 67 comma 1 lettera H) non trova applicazione quando il soggetto disponente del diritto reale sull'immobile si spoglia contestualmente e integralmente di ogni diritto reale sul bene.
Pertanto può continuare a trovare applicazione le modalità operative attuali con la conseguenza che la cessione dell'usufrutto in capo ai genitori e della nuda proprietà in capo ai figli da parte dell'unico soggetto proprietario non genera la plusvalenza in oggetto.
Finalmente una interpretazione a favore del contribuente!
