Richiesta informazioni
L'acquisto di un fabbricato "COLLABENTE" in categoria catastale "F/2" può usufruire delle agevolazioni prima casa?
Viene definito "collabente" in categoria catastale "F/2" privo di rendita catastale, il fabbricato degradato, in parte crollato o demolito, fatiscente.
Dall'Ordinanza della Cassazione del 16 febbraio 2025 numero 3913 si ricava che le agevolazioni prima casa previste dalla nota II bis articolo 1 Tariffa Parte Prima allegato "A" al Testo Unico Imposta di Registro, DPR 131/1986, non richiedano che il fabbricato sia al momento dell'acquisto idoneo ad essere utilizzato come abitazione, con la conseguenza che le agevolazioni spetterebbero anche nel caso di acquisto di fabbricato in stato di abbandono, di degrado, in categoria "F/2".
Non sarebbe rilevante il fatto che fabbricato collabente non abbia un'utilizzabilità a soddisfare le esigenze abitative immediate e attuali al momento dell'acquisto.
E ciò analogamente a quanto avviene per l'acquisto di fabbricato in corso di costruzione o al grezzo.
L'importante è che il fabbricato sia suscettibile ad essere destinato ad abitazione, con la conseguenza che i lavori che saranno eseguiti per renderlo abitabile siano ultimati entro il termine triennale di decadenza stabilito dall'articolo 76 comma due del DPR 131/ 86.
L'Agenzia delle Entrate ha tempo tre anni per accertare la sussistenza dei requisiti per usufruire delle agevolazioni in oggetto.
Nel tempo il fisco, dopo vari contenziosi aveva già riconosciuto la spettanza delle agevolazioni prima casa al "fabbricato al grezzo" e al "fabbricato in corso di costruzione".
L'idoneità a soddisfare all'uso abitativo non necessariamente deve essere attuale e cioè già presente al momento dell'acquisto, ma l'importante è che l'immobile sia suscettibile a soddisfare tali esigenze entro il termine triennale dell'accertamento dopo l'esecuzione dei lavori edilizi necessari a renderlo abitativo.
La recente Risposta n. 108 del 26 maggio 2026 della A.E. conferma l'interpretazione della Corte di Cassazione affermando che l'immobile deve risultare effettivamente destinato ad abitazione entro il termine di tre anni, termine di decadenza per l'accertamento e non necessariamente già al momento dell'acquisto.
La conferma da parte dell'Agenzia delle Entrate di questa interpretazione favorevole al contribuente sicuramente amplia la possibilità soprattutto per i giovani di acquistare immobili che per il loro stato di manutenzione/degrado hanno un prezzo di acquisto molto più contenuto e dando più tempo (tre anni) per recuperare, con opportuni interventi edilizi, l'uso abitativo dell'immobile.
