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Dal 1° gennaio 2025, a seguito del Decreto legislativo n.123/2025, chi acquista una nuova Prima casa ha tempo due anni per vendere la precedente abitazione nello stesso Comune acquistata con le agevolazioni Prima casa.
Nell'atto di acquisto della nuova Prima casa l'acquirente deve obbligarsi ad alienare l'abitazione preposseduta entro il biennio dall'acquisto.
Se però il contribuente aveva acquistato la precedente abitazione nello stesso comune senza le agevolazioni Prima casa, qual è il termine per vendere l'abitazione preposseduta?
L'Agenzia delle Entrate riconosce l'agevolazione solo nel caso in cui l'abitazione preposseduta sia stata acquistata con le agevolazioni Prima casa.
Nega le agevolazioni invece nel caso in cui l'abitazione preposseduta nello stesso Comune sia stata acquistata senza agevolazioni, con la conseguenza che questa abitazione deve essere alienata prima dell'acquisto della nuova abitazione con le agevolazioni.
Il termine di due anni per alienare l'abitazione preposseduta, ma acquistata senza agevolazioni, non troverebbe quindi applicazione.
Bisogna pertanto alienare l'abitazione preposseduta nello stesso Comune prima del nuovo acquisto agevolato.
L'allungamento del termine da un anno a due anni previsto con la legge di stabilità 2025 aveva lo scopo di dare più tempo ai cittadini per vendere la precedente abitazione per comprarne una nuova con le agevolazioni.
Il mercato immobiliare incontrava difficoltà ed i giovani avevano difficoltà a vendere l'abitazione diventata insufficiente alle nuove esigenze familiari ( per aumento ad esempio del numero di componenti), esistevano difficoltà ad ottenere finanziamenti bancari , per cui il legislatore ha ritenuto opportuno venire incontro a queste nuove esigenze dei cittadini dando più tempo per rivendere la precedente abitazione.
È difficile quindi comprendere perché possono usufruire delle agevolazioni Prima casa solo coloro che hanno acquistato nello stesso Comune un'abitazione con l'agevolazione e non anche coloro che hanno acquistato senza agevolazioni.
Se lo scopo della norma infatti era quello di "rendere più elastica la fruizione delle agevolazioni prima casa" e di "incentivare il mercato immobiliare" non c'è ragione per negare la spettanza delle agevolazioni ad entrambi le situazioni.
Il termine di due anni per alienare l'abitazione preposseduta nello stesso Comune dovrebbe spettare sia quando essa sia stata acquistata con le agevolazioni Prima casa sia quando sia stata acquistata senza usufruire di dette agevolazioni.
Quest'ultimo è il caso anche di chi abbia acquistato l'abitazione nel tempo in cui non esistevano le agevolazioni e cioè anteriormente al 1982.
Il principio costituzionale di eguaglianza dovrebbe comportare un trattamento fiscale eguale per le due situazioni di fatto eguali.
Esiste comunque un precedente, la risposta ad Interpello in data 21 dicembre 2018 n. 123, nella quale l'Agenzia delle Entrate ha ritenuto agevolato l'acquisto in sede di successione da parte di chi era già proprietario di un'abitazione acquistata nel 1971 nello stesso Comune epoca nella quale non esistevano le Agevolazioni prima casa e si obbligava ad alienarla entro un anno dall'apertura della successione.
In questo particolare caso l'Agenzia delle Entrate ha riconosciuto la spettanza delle agevolazioni Prima casa e quindi egualmente dovrebbe spettare nel nostro caso.
È auspicabile quindi che il Parlamento intervenga con opportuna norma e riconosca la spettanza delle agevolazioni anche a chi ha acquistato l'abitazione nello stesso Comune senza richiedere le agevolazioni e ciò per evitare un inutile contenzioso fra cittadini e fisco.
