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Capita spesso negli studi notarili che vengano intestati immobili, soprattutto seconde case, in nuda proprietà ai figli con l'usufrutto ai genitori.
Questa modalità di intestazione ha il vantaggio che alla morte dei genitori i figli diventano pieni proprietari dell'abitazione.
Si evita quindi la dichiarazione di successione per questo immobile.
L'usufrutto cessa con la morte degli usufruttuari e non ci sono imposte da pagare se non la voltura catastale di riunione di usufrutto.
Il Fisco però considera la costituzione dell'usufrutto in capo genitori e la cessione della nuda proprietà ai figli non come un unico negozio, un unico contratto, ma come due negozi distinti con applicazione quindi di imposte distinte per ciascun negozio, con la conseguenza che determinate imposte indirette vengono pagate due volte.
Il valore dell'usufrutto è legato alla vita degli usufruttuari.
Più l'usufruttuario è giovane, più alto è il valore dell'usufrutto, più è anziano meno vale.
Ad esempio, se l'usufruttuario ha 50 anni il valore del suo usufrutto è pari a 70% del valore della piena proprietà; se l'usufruttuario ha 85 anni, il valore del suo usufrutto è pari al 20%.
Ora, il Fisco considera l'atto di trasferimento come costituito da due negozi fiscali, uno è dato dal trasferimento della nuda proprietà e l'altro dalla costituzione del diritto di usufrutto, con tassazione quindi distinte ed autonome: l'aggravio fiscale è maggiore nel caso di atto soggetto ad Iva.
In realtà il contratto è unico e unitario. È uno solo.
L'intestazione a soggetti diversi della nuda proprietà dell'usufrutto costituisce una modalità del trasferimento della piena proprietà.
Il venditore e il compratore intendono vendere ed acquistare la piena proprietà dell'abitazione con la "variante" che l'acquirente scinde la piena proprietà in due diritti che la compongono, nuda proprietà e usufrutto.
Ma non c'è dubbio che la volontà delle due parti contrattuali, venditore e compratore, sia quella di acquistare e di vendere la piena proprietà dell'abitazione.
Di ciò si è reso conto anche il legislatore quando nel giugno 2025 ha modificato la norma che prevedeva dal 1° gennaio 2024 la tassazione della plusvalenza per il trasferimento dell'usufrutto nel caso in cui il venditore trasferisca a due soggetti diversi la nuda proprietà e l'usufrutto.
Oggi, quindi, ai fini della plusvalenza e quindi ai fini delle imposte dirette (Irpef) il venditore che venda nello stesso atto separatamente l'usufrutto e la nuda proprietà a soggetti diversi, nessuna imposta deve pagare.
Da ciò si ricava che anche il legislatore che ha escluso nel 2025 la tassazione della plusvalenza tutte le volte in cui si trasferisca nello stesso atto la piena proprietà si è reso conto che tale tipologia di contratto costituisce un unico negozio giuridico.
Al fine di evitare un inutile contenzioso con i contribuenti sarebbe opportuno che anche l'Agenzia delle Entrate modifichi il suo orientamento e consideri questo contratto, nel quale nello stesso atto il venditore venda a soggetti diversi la nuda proprietà e l'usufrutto, come un contratto unico ed unitario.
