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Acquisto della prima casa: accertamenti catastali e ipotecari

Acquisto della prima casa: accertamenti catastali e ipotecari

Il nostro " giovane AMICO " dopo aver iniziato il percorso per l'acquisto della sua prima casa si è rivolto ad un notaio per l'atto di compravendita e di mutuo.

Gli è stato comunicato dall'agenzia immobiliare, alla quale si è rivolto per trovare la sua casa, che il notaio farà le visure catastali ed ipotecarie prima dell'atto di compravendita.

Ma in cosa consistono queste "visure"?

 

VISURE CATASTALI

Ogni unità immobiliare è iscritta in Catasto con un numero identificativo rappresentato dal Comune, dal foglio di mappa, mappale o particella e subalterno (nel caso di più unità immobiliari facenti parte dello stesso fabbricato).

Il fabbricato singolo o condominiale a suo tempo è stato costruito su un lotto di terreno il quale era stato censito al Catasto terreni del Comune interessato con il numero di foglio di mappa e con il mappale.

Nel momento in cui il fabbricato ultimato viene accatastato al Catasto fabbricati, il mappale al Catasto terreni va a partita 1 come Ente Urbano (E.U.), perché la storia del fabbricato prosegue al Catasto fabbricati.

È importante quindi accertare che il terreno su cui è stato costruito il fabbricato, corrisponda esattamente al mappale acquistato da chi poi lo ha edificato.

Può capitare che per errore non ci sia questa corrispondenza.

 In tal caso si deve far correggere queste difformità o mediante una pratica catastale o mediante un atto notarile.

Ciò poteva avvenire soprattutto in passato in presenza di lottizzazioni con numerosi frazionamenti dei lotti di terreno.

 Per evitare o quanto meno limitare questi rischi, da qualche tempo l'Ufficio del Territorio, Catasto, ha avviato e ormai completato una operazione che ha portato a identificare i dati, foglio e mappali del Catasto fabbricati con i dati del Catasto terreni.

Questa semplificazione è stata sicuramente positiva ma ci possono essere ancora delle situazioni catastali, soprattutto nei centri storici urbani, che vanno attentamente esaminate.

Una volta effettuati questi accertamenti con esito positivo si procederà alla fase successiva delle visure ipotecarie.

 

VISURE IPOTECARIE

In questa fase il notaio dovrà accertare se l'unità immobiliare che deve trasferire è libera da ipoteche o da vincoli pregiudizievoli.

Può capitare che l'immobile al momento dell'acquisto sia stato ipotecato dal venditore per ottenere un finanziamento dalla Banca al fine di avere la disponibilità finanziaria sufficiente a pagare il prezzo di acquisto.

L'ipoteca decorsi 20 anni senza che sia stata rinnovata, perde efficacia.

Ma se non sono ancora decorsi vent'anni e il finanziamento è ancora in corso, cosa succede?

E se il venditore attuale intende rimborsare il residuo mutuo proprio con parte del denaro che ricaverà della vendita dell'immobile, come fare?

È ovvio che il compratore intende acquistare la proprietà dell'immobile senza ipoteche o altri gravami quali pignoramenti, sequestri, citazioni, ecc. e allora come procedere?

 

Qui le soluzioni possono essere diverse.

1- Spesso avviene che in sede di compravendita sia presente anche la Banca la quale incasserà quanto lei spettante (il residuo mutuo) e contestualmente rilascerà atto di assenso a cancellazione dell'ipoteca.

2- Altre volte viene adottata la cosiddetta "procedura Bersani" in base alla quale la Banca incassa il residuo mutuo e si obbliga a procedere alla cancellazione dell'ipoteca in base alla normativa introdotta a suo tempo nel 2006 con il decreto Bersani.

3- Esiste poi un'altra possibilità che è data dalla legge n. 124 / 2017 la quale prevede il deposito del saldo prezzo nel " conto corrente dedicato" del notaio rogante. Detto notaio viene incaricato, con il denaro depositato, a pagare i creditori, a cancellare le formalità pregiudizievoli e a corrispondere il residuo prezzo, detratte le spese ed oneri, al venditore.

Con tale procedura la tutela per l'acquirente è massima in quanto il venditore incasserà il prezzo o il residuo prezzo solo dopo che il notaio avrà trascritto l'atto di compravendita e cancellate le ipoteche e/o i vincoli pregiudizievoli e pagate le obbligazioni gravanti sugli immobili (mutui, spese condominiali ecc..).

Talvolta l'ipoteca può essere stata accesa sul terreno sul quale poi il costruttore ha edificato il fabbricato / condominio.

Come disposto dal Codice Civile l'ipoteca sul terreno si estende al fabbricato costruito su quel terreno.

Pertanto risulterà ipotecato non solo il terreno ma tutto il fabbricato.

Nel caso in cui venga acquistato un appartamento facente parte di un fabbricato in corso di costruzione, il decreto legislativo 122 /2005 e successive modificazioni ha previsto ulteriori tutele a favore dell'acquirente dell'immobile da costruire.

Infatti nel caso di acquisto con accollo del mutuo, l'ipoteca ed il mutuo devono essere preventivamente frazionati e nel caso di acquisto senza accollo, l'ipoteca andrà cancellata.

Da quanto sopra esposto per il nostro " AMICO ", il notaio per la compravendita deve effettuare tutta questa serie di accertamenti/controlli presso pubblici uffici, sia in modalità telematica che in presenza perché l'accesso agli uffici catastali e ai registri immobiliari sono necessari anche per ispezionare i vincoli, le servitù e le pattuizioni particolari che potrebbero essere contenute negli atti di provenienza spesso molto vecchi.